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內查外調、賬實比對：追繳稅款1591萬元
發布時間 : 2022-01-21 08:28:34
房地產市場平穩，企業生產銷售正常，但檢查人員發現A房地產公司的房地產應稅成本遠高于同行。面對復雜的業務和眾多的企業賬目數據，檢查人員對企業發展項目進行了逐項梳理和篩選，最終找到了原因& hellip& hellip
公司注冊-就找千百惠工商注冊-代辦注冊公司-營業執照" src="http://barnettprice.com/uploadfile/2022/0121/20220121082835933.png" alt="公司注冊-就找千百惠工商注冊-代辦注冊公司-營業執照" />遠高同業的房產計稅成本安徽省宣城市地方稅務局稽查局近日根據高風險行業改革檢查方案，對A房地產有限公司進行稅務檢查，核實該公司通過提前結轉利息、高估應納稅成本、低估應納稅面積等方式少繳稅款。針對企業的違法行為，該局作出追繳稅款1591萬元，并處滯納金178萬元的決定。
某房地產公司成立于2009年4月，主要從事房地產開發和銷售。企業共開發了A、B、C三個房地產項目，其中A、B項目已于2015年達到竣工條件，三個項目自2013年起陸續出售。2017年2月，根據營改高風險行業檢查計劃，宣城市地方稅務局稽查局決定對該企業2013年至2015年納稅情況進行檢查。
核查人員在核查前對企業的財務數據和申報信息進行了分析，發現公司申報的已完工不動產單元計稅成本為4862元/平方米，遠高于當地4000元/平方米的行業平均水平；申報的產成品應稅毛利率為21%，遠低于地區同業應稅毛利率的30%；土地使用稅申報計稅面積只有5.6萬多平方米，與企業取得的10.3萬平方米土地使用證數據相差甚遠。
檢查人員認為，應稅成本和毛利率與市場狀況有關。2013-2015年，宣城房地產市場平穩，公司房地產銷售價格波動不大，成本構成變化不大。企業應稅成本過高，應稅毛利率過低是不合理的。然而，企業的結轉成本和高估成本會直接影響企業的毛利率。
檢查人員決定從企業應稅成本的核定入手，全面梳理三個房地產項目的成本，逐項核對數據，檢查企業是否存在結轉項目成本等諸多問題。
代辦公司注冊-營業執照" src="http://barnettprice.com/uploadfile/2022/0121/20220121082835604.png" alt="注冊公司-就找千百惠工商注冊-代辦公司注冊-營業執照" />疑點重重的企業賬目實地檢查中，檢查組根據房地產企業經營特點，決定改變檢查方式，分稅種、分項目確定檢查人員，開展針對性檢查。一組采用內部檢查和外部轉賬相結合的方式，按照法定程序收集企業賬簿和相關資料進行分析，另一組則利用外部轉賬的機會獲取證據。
檢查人員利用電子采集軟件從企業財務軟件中提取數據，利用審計軟件進行對比分析；從銷售部門取得企業的銷售明細賬原件，要求企業提供各種合同、批文、施工圖紙等復印件。經分析核實，發現企業賬目存在諸多問題。
第一，拆遷安置房交付后，不視為銷售，確認收入。在檢查企業提供的土地成本時，一份土地分配協議引起了檢查員的注意。根據分配協議，公司在開發項目時需要按同等面積提供1.1萬多平方米的拆遷安置房，2015年拆遷安置房已全部交付。根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第七條規定，公司2015年應按市場價格確認這些拆遷安置房的銷售收入，并在公司開發項目的征地拆遷補償費中計入同等金額，分攤到公司三個開發項目A、B、C的土地成本中核算。但公司在交房時沒有確認拆遷安置房的收入，也沒有確認成本。檢查人員判斷，由于企業未完成項目C，未出售項目A、B，且拆遷安置房視同出售后，企業同期應納稅所得額大幅增加，但增加同等金額的土地成本不能同時分攤到工程成本中。為減少納稅，企業未按規定確認拆遷安置房收入。
二是項目開發資金收息存在問題。檢查人員發現，該公司2011-2015年短期借款子公司賬戶顯示借款金額2億余元，主要用于支付土地出讓款，但賬戶中的開發成本& mdash開發間接費用賬戶下的利息為零。這筆貸款沒有利息，這引起了檢查人員的注意。公司開發的項目A、B已經完成，項目C尚未完成。根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第三十條規定，公司發生的貸款利息，不論采用何種方法計算分攤利息和開發成本& mdash開發間接費用賬戶下的利息不應為零。但本科目下的利息為零，意味著公司可以將所有利息支出結轉至已完工項目成本，通過增加項目成本，減少當期應繳納的稅款。
第三是高估成本的問題。在檢查企業項目開發成本時，檢查人員發現，公司通過應付賬款科目估算建筑安裝費用6109萬元，這些費用已結轉至開發成本科目。根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第三十二條:房地產開發企業開發的項目外包項目未最終結算且未取得全額發票的，可以在證明材料充分的前提下，計提發票不足部分金額，但最高不超過合同總金額的10%。檢查人員收集了公司數百份施工合同，利用審計軟件對相關工程數據進行了逐一比對。經計算，公司施工合同總金額為3.17億元，允許按10%比例計提的施工費用為3171萬元。企業計提額外建設成本2938萬元，沖減已開發完成產品的建設安裝成本后，當期經營成本結轉1825萬元。
此外，企業還存在應稅土地面積核算與實際不符的問題。檢查人員發現，該公司戶口登記和土地使用證記載的面積超過10.3萬平方米，但申報的土地使用稅應稅面積超過5.6萬平方米，差額超過4.6萬平方米。逐一核對土地出讓合同和土地使用證后發現，公司第三張土地使用證面積剛剛超過4.6萬平方米，對應開發項目為項目c，該地塊土地使用證于2013年10月核發，但企業直到2016年才開始申報繳納土地使用稅。
企業注冊-就找千百惠工商注冊-代辦集團公司注冊-營業執照" src="http://barnettprice.com/uploadfile/2022/0121/20220121082835466.png" alt="企業注冊-就找千百惠工商注冊-代辦集團公司注冊-營業執照" />于法有據的處理決定檢查人員在發現企業賬目中存在多項涉稅問題后，并未急于對企業進行約談，而是準備對賬目中發現的利息等疑點進行核查，進一步確認企業存在的問題。
針對貸款利息問題，檢查人員收集了該企業2011年至2015年的每一份貸款合同，確定了每一筆利息支付的時間點，以便查找憑證，在憑證附件中找到利息支付的原始憑證，從源頭上固定證據。
檢查人員發現，該公司2億多元貸款全部來自上級B集團公司，立即前往B集團公司進行對外轉賬。根據集團公司年度利息分配和歸集表，A房地產公司2011年至2015年共支付貸款利息8362萬元。
檢查人員查看企業賬簿憑證，發現A房地產公司8362萬元利息已結轉至開發產品& mdash項目和開發產品& mdash項目B分攤了產成品成本，而項目C沒有參與利息費用的分攤。檢查人員查看了開發項目審批報告等資料，發現公司貸款資金主要用于征地費用。按照規定，公司應按照預算成本法在甲、乙、丙三個項目之間分攤利息費用。但公司將本應分配給項目C的利息全部分配給項目A和項目B，并提前確認利息費用少繳稅款，故企業應增加企業所得稅應納稅所得額1477萬元。
隨后，檢查人員約談了企業負責人和財務人員，向岳陽、金灣企業指出了安置房收息交付不算銷售的問題。經過稽查人員的稅法宣傳，企業人員承認這兩個項目的會計處理存在問題。
然而，如何確定安置房的計稅價值仍然是一個難題。檢查人員查閱了100多份拆遷協議，查看了同期的銷售合同和票據，按照時間和面積逐一計算，最終確定計稅單價為5100元/平方米，視為銷售增加營業收入5807萬元，三個項目A征地拆遷補償費， B、C按規定同時增加5807萬元，由A、B、C三個項目分攤，A、C結轉銷售額相應增加。 最終測算出公司2015年度少報企業所得稅應納稅所得額2094萬元。
當檢查人員向企業指出土地使用稅繳納存在問題時，企業人員提供了政府拖延交付土地的聲明，稱企業與政府于2013年8月簽訂了土地出讓合同，原約定在次月交付土地，但2013年10月該地塊土地使用證辦理完畢后，政府部門因拆遷問題，直到2015年12月才交付土地。因此，2016年1月，公司申報繳納了該地塊股份公司深圳注冊的土地使用稅。
檢查人員告訴企業人員，雖然企業未能按期拿到土地，但根據安徽省地方稅務局2012年第2號公告的規定，如果因政府拆遷等原因，以補償方式取得的土地使用權無法按合同約定的時間交付使用， 城鎮土地使用稅自辦理土地使用權權屬證書前與土地管理部門簽訂的補充合同或協議或相關政府職能部門的補充證明載明的交付時間的次月起計算繳納。 由于企業已經辦理了土地使用證，根據上述規定，企業的納稅義務應發生在2013年11月。與土地計稅面積相比，企業應繳納土地使用稅242萬元。
最終，核查人員經核查確認，2015年公司少報企業所得稅應納稅所得額5396萬元，少繳企業所得稅1349萬元。少繳土地使用稅242萬元。宣城市地方稅務局稽查局作出決定，依法向該企業繳納滯納金1591萬元、滯納金178萬元。企業認可稅務機關的意見，按時繳納稅款和滯納金。
代辦企業注冊-營業執照" src="http://barnettprice.com/uploadfile/2022/0121/20220121082835477.png" alt="北京注冊公司找千百惠-工商注冊-公司注冊-代辦企業注冊-營業執照" />要案點評化繁為簡 分類監控宣城市地方稅務局副局長尹農寧
房地產開發企業由于項目運營周期長、中間環節多、財務核算復雜，稅務監管存在一定困難。本案涉案企業通過提前結轉利息、高估稅收成本、不將交付安置房計為銷售費用、跨期結轉費用等隱性手段虛增稅收成本，達到少繳企業所得稅的目的，其涉稅違法行為具有一定代表性。
本案中，稽查人員按照收入與成本相匹配的原則進行逐項核查，根據受益人對已完成和未完成項目的區分計算分攤稅費成本，最終對企業虛開的稅費成本進行了準確核查，查明了企業存在的虛報、少繳稅款的違法行為。為稅務機關檢查時間跨度較長的大型房地產項目積累了經驗，提供了可借鑒的范例。
針對房地產開發企業管理中的難點，為提高管理效率，稅務機關應在房地產企業日常稅務監管中實行按企業、按項目、按階段動態管理，建立項目跟蹤管理臺帳，掌握房地產企業開發項目完成情況，對企業申報信息進行針對性分析，評估涉稅疑點，及時化解涉稅風險。
針對房地產開發企業存在的偽造高估成本、利息費用過高、跨期結轉費用、不視同銷售的非貨幣性資產交換等涉稅違法行為，稅務機關應通過搭建互聯互通的稅務平臺，建立信息互通機制，加強土地、房管、住建委、銀行等部門第三方涉稅信息的收集。在此基礎上，結合征管信息，加強對房地產開發企業成本、收益的分析監測，實行源頭監控。
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