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據統計，在房地產企業的成本構成中，稅收成本僅次于地價和建筑安裝成本，位居第三大成本。在預征階段，各種稅負已達到銷售額的8% ~ 12%；項目清算后一般高達15% ~ 25%，一線城市會達到25%以上。對于目前的房地產經濟形勢。房地產公司迫切需要規劃土地增值稅。千百惠·邊肖:房地產企業如何做稅務籌劃？

對于房地產企業來說，傳統的稅收籌劃側重于土地增值稅。土地增值稅籌劃的總體思路是先降低增值額，再降低增值率，從而達到少繳甚至不繳土地增值稅的目的。

(1)利用臨界點

根據稅法規定，納稅人建造普通標準房屋出售，增值不超過扣除項目的20%的，免征土地增值稅。從稅收籌劃的角度來看，企業可以選擇合適的發展方案，避免因增值稅率略高于起征點而增加稅負。

由于土地增值稅實行四級累進稅率，當增值稅稅率超過50%、100%和200%時，將適用更高的稅率。企業可以利用土地增值稅的臨界點進行規劃，從而避免適用較高一級稅率的情況。

(2)收入差距

含裝修及相關設備的房屋，可考慮二次簽約。首先與買方簽訂銷售合同，然后與買方簽訂設備安裝改造合同。經過這種處理，房地產企業只需對不良房屋買賣合同繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。

(3)選擇合適的扣息方式。

房地產企業貸款利息扣除限額分為兩種情況，一種是在商業銀行同期同類貸款利率限額內據實扣除，另一種是在稅法規定的房地產開發成本10%以內扣除。這兩種扣款方式為企業的稅務籌劃提供了空空間，企業可以根據自身實際情況選擇較高的一種進行扣款。

(4)代收費用并入房價。

許多房地產開發企業在銷售和開發產品時，會代替相關單位或部門收取一些額外的費用，如管道燃氣安裝費、有線電視安裝費、物業管理費和一些政府資金等。這些費用一般由房地產企業先收取，再由房地產企業按規定轉給委托單位，部分房地產企業會因此有結余。代收手續費有兩種處理方式。第一種方式是將代收費用包含在房價中，向買受人收取。二是與房價分開收費。征收費用是否計入房價不會影響土地增值稅的增值額計算，但會影響房地產開發總成本、適用增值率，進而影響土地增值稅的金額。企業可以利用這一規定進行稅務籌劃，選擇第一種處理方法。

(5)增加扣款項目金額。

在市場可接受的范圍內，房地產企業可以適當增加公共配套設施投資，改善社區環境，提升裝修檔次，從而增加扣除項目金額，降低增值率。投資成本可以通過提高售價來補償。加大公共設施的投入，也能提高產品的競爭力，擴大市場影響力，可謂一舉兩得。需要注意的是，提高抵扣金額并不意味著虛開建安發票虛增成本，虛開建安發票是偷稅行為。

(6)成本轉移，增加開發成本。

會計制度沒有嚴格界定房地產企業工程項目的管理成本、銷售成本和開發間接成本。在實際業務中，開發項目的行政管理、技術支持、后勤保障都不能完全脫離公司總部的業務，有些費用介于期間費用和開發費用之間。在企業的組織設置上，可以向開發項目傾斜，盡可能把可以分配到開發項目的人員列為開發項目的編制，把公司總部和深圳注冊公司的納稅項目混合的設備分配到開發項目使用。這樣，本應由期間費用列支的費用計入開發間接費用，增加的總建設成本將帶來1.3倍(1+20%+10%)的扣除額，從而降低增值額和增值率。

(7)成本核算對象的規劃

房地產公司同時開發多個房地產時，可以單獨核算，也可以聯合核算。兩種方法繳納的稅款不同，為企業選擇會計方法提供了空的稅務籌劃空間。一般來說，合并會計的稅收利益更大，但也有單獨會計更有利的情況。具體來說，對于位置相同、結構類型相同的集團開發項目，如果開工和竣工時間相近，由同一施工隊施工，可以合并為一個成本核算對象。對于個別規模較大、期限較長的開發項目，可以按照開發項目的一定區域或部分劃分成本核算對象。

(8)合作建房。

根據稅法規定，一方離開土地，一方繳納資金，雙方合作建房，建成后按比例劃撥自用的，暫免征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用這一政策，選擇合作建房進行項目開發。

(九)代他人建房

代客戶建房是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取收益而不是代建房的行為。房地產企業如果有代他人建房的業務，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發企業可以通過代他人建房來減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，并實施有針對性的開發。

(10)在合法的前提下，延遲土地增值稅清算時間

房地產公司可與溧陽市、大朗鎮主管地稅局適當溝通，盡可能推遲土地增值稅清算時點，或更換稅負相對較輕的項目進行清算；對于可以預征用清算的項目，要積極爭取預征用清算。

房地產企業要想做好稅務籌劃，不能只考慮傳統的籌劃方法，因為傳統的方法主要集中在開發企業內部的籌劃，而籌劃的時間、手段和效果都非常有限。要做好規劃，就要把簡單的問題復雜化?？偟乃悸肥茄由靸r值鏈，建立更多的關聯公司，將利潤向上下游延伸。房地產企業可以在外圍建幾個關聯公司，這些關聯公司有的可能位于稅負較低的地區。比如成立的園林公司位于高新技術園區，是國家扶持的高新技術企業，其企業所得稅稅率可以優惠15%。有的可能享受相應的稅收優惠政策，如新設廣告公司或咨詢管理公司，利用其所得稅免稅政策，向其輸出手續費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務費等；可能有虧損，比如收購當年虧損嚴重的公司，企業所得稅的抵免。上述操作后，利用這些關聯公司與原核心企業進行關聯交易，利用高低價格進行轉移定價，人為制造了節稅空房。